Рассмотрим вопрос об отчуждении имущества, находящегося в общей долевой собственности. Каким образом можно продать, подарить, завещать, предоставить в залог или иным способом распорядиться своей долей?

При рассмотрении такого правомочия собственника – как распоряжение, следует различать, во-первых, распоряжение имуществом, находящимся в общей долевой собственности всех сособственников, и, во-вторых, распоряжение долей в праве общей долевой собственности.

В первом случае распоряжение имуществом осуществляется по соглашению всех участников. Что касается права сособственника распорядиться своей долей в праве, то здесь согласия других сособственников не требуется. Однако право сособственника на возмездное распоряжение своей долей в праве на имущество имеет определенные ограничения, установленные в ст. 250 ГК РФ. Договор признается возмездным, если в соответствии с его условиями сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение обязанностей, вытекающих из договора (например, договор купли-продажи). При безвозмездном отчуждении доли (например, договор дарения) никаких ограничений для сособственника законодательством не предусмотрено.

В случае продажи одним из сособственников своей доли постороннему лицу другие участники имеют преимущественное право ее покупки по цене, за которую она продается третьему лицу, и на прочих равных условиях. Сособственник, реализовав такое право, может увеличить свою долю или вообще стать единственным собственником имущества. Преимущественное право покупки не применяется при продаже доли с публичных торгов, что вполне объяснимо, поскольку целью торгов является продажа имущества тому, кто предложит за него наиболее высокую цену. Сособственники могут на общих основаниях принять участие в публичных торгах с целью приобретения доли в праве общей собственности.

При отчуждении доли постороннему лицу продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о своем намерении с указанием цены и других условий, на которых он ее продает. Законом не установлены какие-либо требования к такому извещению. Во избежание проблем при доказывании факта извещения предлагается производить извещение при участии нотариуса.

Сроки, в течение которых сособственники могут откликнуться на предложение о покупке, составляют один месяц при продаже доли в праве собственности на недвижимое имущество. Данный срок начинает течь со дня извещения участников долевой собственности о намерении продать долю.

Уступка (передача другому лицу) преимущественного права покупки доли не допускается. Правила о преимущественном праве покупки применяются также при отчуждении доли по договору мены.

Продажа доли с нарушением преимущественного права покупки может быть оспорена в судебном порядке. В таком случае любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Вторым видом общей собственности является общая совместная собственность, при которой доли в праве на имущество не установлены. Общим совместным имуществом участники владеют, пользуются и распоряжаются сообща.

Законным режимом имущества супругов считается режим совместной собственности. Обязательным условием возникновения права общей совместной собственности супругов является их состояние в браке, зарегистрированном в установленном порядке. Лица, проживающие совместно без регистрации брака, правом общей совместной собственности на приобретенное за это время имущество не обладают.

Любое имущество, нажитое супругами во время брака, предполагается их совместной собственностью, если договором между ними не установлен иной режим данного имущества. При этом не имеет значения то обстоятельство, на имя кого из супругов приобреталось имущество или кем из супругов были внесены средства на приобретение имущества (п. 2 ст. 34 СК РФ).

Брачным договором законный режим имущества супругов может быть изменен. Супруги вправе установить режим совместной, долевой или раздельной собственности на все имущество супругов, на отдельные его виды или на имущество каждого из них. Брачный договор может быть заключен в отношении как имеющегося, так и будущего имущества супругов, как при заключении брака, так в браке. Супруги по соглашению между собой в любое время вправе изменить или расторгнуть брачный договор, а также составить соглашение о разделе имущества.

Для распоряжения (как по возмездным, так и по безвозмездным сделкам) одним из супругов совместно нажитым недвижимым имуществом, необходимо нотариально заверенное согласие другого супруга на совершение такой сделки.

Обращаем Ваше внимание, что сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению. (п. 1 ст. 24 Федерального закона № 122-ФЗ от 21.07.1997г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Законодатель предусмотрел два вида общей собственности: с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность); и без определения таких долей (совместная собственность).

При общей долевой собственности определены доли каждого из сособственников в праве собственности на принадлежащее им имущество. Что же касается общей совместной собственности, то доли конкретно не определены и в силу закона признаются равными. Общая совместная собственность определена гражданским кодексом в двух случаях: имущество супругов, нажитое ими во время брака; имущество крестьянского (фермерского) хозяйства, принадлежащее его членам. Общая совместная собственность по соглашению участников может быть преобразована в общую долевую собственность по соглашению участников собственности. Если же согласие собственников не достигнуто, то режим совместной собственности может быть изменен на режим долевой собственности по решению суда.

Общая долевая собственность– это собственность двух и более лиц, чьи доли в праве определены законом или договором. Каждый участник общей долевой собственности имеет определенную долю в праве собственности на вещь.

Имущество, находящееся в общей долевой собственности, с течением времени может, как улучшаться, так и ухудшаться. Но это имущество продолжает принадлежать на праве общей долевой собственности нескольким лицам. С помощью составления соглашения о перераспределении долей может быть установлен иной порядок их определения, при котором учитывается вклад каждого из сособственников. Составление такого соглашения необходимо, если улучшения являются неотделимыми от основной вещи. Например, один из сособственников индивидуального жилого дома своими силами и за свой счет возвел пристрой к этому дому, в результате чего площадь объекта недвижимого имущества увеличилась, а доли по-прежнему остались прежними. В данном случае, во избежание судебных споров, соглашение о перераспределении долей просто необходимо. Если же улучшения отделимы и не влияют на соотношение долей участников, то такие улучшения поступают в собственность того участника, который их произвел.

Хорошо когда между сособственниками достигнуто согласие, и они могут договориться, но как быть в случае, если соседи вообще не общаются и не идут на контакт? В данном случае разрешить этот вопрос возможно в судебном порядке.

Решение вопросов о признании конкретных субъектов наследниками в отношении объектов недвижимого имущества нередко происходит в судебном порядке.

Одним из вопросов, которым после принятия решения суда задаются впоследствии граждане, это «можно ли зарегистрировать право собственности на жилое помещение (или иной объект недвижимого имущества) на основании судебного решения, которым устанавливается факт принятия наследства, или нужно дополнительно получать у нотариуса свидетельство о праве на наследство?».

Здесь нужно учитывать следующее.

В соответствии с п. 1 ст. 28 Федерального закона № 122-ФЗ от 21.07.1997г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» документом-основанием для регистрации прав является судебное решение, которым устанавливаются права на недвижимое имущество. Следовательно, если судебным решением установлен юридический факт принятия конкретным субъектом наследства, но при этом не признано право собственности, регистрирующий орган откажет заявителю в регистрации права, поскольку данное решение не устанавливает вещное право на недвижимое имущество и принимается в порядке особого производства.

В таком случае необходимо на основании указанного судебного решения получить у нотариуса свидетельство о праве на наследство либо обратиться в суд с иском уже о признании права.

Если решение суда вынесено в порядке искового производства и устанавливает право собственности, оно служит основанием для государственной регистрации права. Об этом указывается и в п. 44 Методических рекомендаций по оформлению наследственных прав, утвержденных Правлением Федеральной нотариальной палаты 28 февраля 2006 года: "...поскольку решение суда является основанием для внесения соответствующих изменений в записи о государственной регистрации прав <...>, нет необходимости в выдаче нотариусом свидетельства о праве на наследство".

Иными словами, если в решении суда указано, например: «признать право собственности за Ивановым И.И.,» то гражданину Иванову дополнительно ходить к нотариусу не нужно.